Encadrement des loyers en Île-de-France : où il s'applique et ce qui se joue d'ici novembre 2026

L'encadrement des loyers fixe, dans les territoires qui l'appliquent, un plafond au loyer des nouveaux baux, à partir de loyers de référence définis par quartier, par nombre de pièces, par époque de construction et selon que le logement est loué vide ou meublé. En Île-de-France, trois territoires y sont soumis.

Trois territoires concernés

• Paris, depuis le 1er juillet 2019.
• Plaine Commune, depuis le 1er juin 2021 : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Saint-Denis (y compris Pierrefitte-sur-Seine), Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
• Est Ensemble, depuis le 1er décembre 2021 : Montreuil, Pantin, Bobigny, Bondy, Bagnolet, Noisy-le-Sec, Romainville, Les Lilas et Le Pré-Saint-Gervais.

Aucune autre commune francilienne n'applique le dispositif. Les onze communes de Grand-Orly Seine Bièvre avaient présenté leur candidature, que l'État a rejetée en 2021.

Les plafonds en vigueur à Paris

L'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe les loyers de référence parisiens du 1er juillet au 24 novembre 2026, pour 80 quartiers regroupés en 14 secteurs. Pour un logement loué vide, le loyer de référence majoré, c'est-à-dire le plafond à ne pas dépasser, va de 18,1 à 45,8 €/m² hors charges selon le quartier, la taille et l'âge de l'immeuble ; il atteint 52,2 €/m² au plus pour un meublé. À Plaine Commune et à Est Ensemble, les arrêtés en vigueur depuis le 1er juin 2026 courent jusqu'à la même date.

Un complément de loyer peut s'ajouter au plafond si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Il est interdit depuis août 2022 pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, ainsi qu'en cas de défauts comme une forte humidité ou un vis-à-vis très proche.

Des contrôles, mais un respect en recul

Depuis 2023, c'est la Ville de Paris qui sanctionne les propriétaires : l'amende peut atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société. Selon son bilan arrêté au 30 juin 2026, près de 5 000 signalements ont été déposés depuis le 1er janvier 2023 ; environ 750 situations ont été régularisées, avec un remboursement moyen de 3 775 € aux locataires, et 17 amendes ont été prononcées.

Le respect du plafond se dégrade pourtant dans les annonces. Le baromètre publié le 3 septembre 2026 par la Fondation pour le logement relève que 46 % des annonces parisiennes examinées dépassent le loyer autorisé, contre 31 % un an plus tôt, pour un dépassement moyen de 171 € par mois. La proportion atteint 61 % à Plaine Commune et 36 % à Est Ensemble.

Le 24 novembre 2026, fin de l'expérimentation ?

L'encadrement des loyers a été instauré par la loi Élan de 2018 à titre expérimental. L'expérimentation s'achève le 24 novembre 2026 et aucune loi de prolongation n'a encore été promulguée.

• Une proposition de loi pour pérenniser le dispositif et limiter les compléments de loyer a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025.
• Le Sénat doit l'examiner à partir du 21 octobre 2026.
• D'après la presse, le gouvernement souhaite prolonger les expérimentations en cours pour deux ans, sans y ajouter de nouvelles communes.

Si aucun texte n'est adopté à temps, les plafonds ne s'appliqueront plus aux baux signés après le 24 novembre.

Une autre règle, prolongée jusqu'en 2027

L'encadrement ne doit pas être confondu avec le plafonnement des loyers à la relocation, qui s'applique dans toute l'agglomération parisienne, comme dans les autres zones tendues. Entre deux locataires, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf révision selon l'indice de référence des loyers ou travaux importants. Un décret du 20 juillet 2026 a prolongé cette règle jusqu'au 31 juillet 2027. L'indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an.

Les loyers d'annonce de chaque commune et de chaque arrondissement figurent sur la page des loyers (notre analyse).